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楼市天要大变房价是这样涨上去的

发布时间:2021-01-07 19:35:20 阅读: 来源:回转支承厂家

凤凰房产综合

来源:凤凰房产综合(houseifeng) 地产情报站 (dichanqbz) 房金所 (chinafangjinsuo )

导语: 5月房地产调控政策效果继续显现,一线和热点二线城市基本稳定。一线城市房价连续8个月降温,北京二手房价已经下跌。而近期就市场高度关注的首套房贷利率问题,发改委和新华委相继发声,要求保护刚性需求。业内人士认为,有“保”有“压”(保护刚需、打压投机)已成为楼市主基调。

一线城市房价涨幅连续8个月回落 国家统计局6月19日发布的数据显示,5月70城中,56城新房价格环比上涨,4月为58城上涨。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出,

据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落,5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落,5月份比4月份分别回落0.8和0.5个百分点。

北京二手房价下跌 一线城市二手房住宅价格方面,北京环比下滑,上海持平,广州和深圳环比上涨,但涨幅回落:

值得注意的是,在调控政策影响下,5月北京二手房价跌幅居70个大中城市之首。数据显示,5月份,北京二手房价环比下降0.9%,三亚紧随其后,下跌0.5%。

中原地产研究中心统计,5月份,北京二手房住宅签约略高于1万套,是最近27个月的最低值。

上海二手房交易量同样明显下跌。易居智库的报告显示,上海2016年平均每个月二手房交易量约3万套,但今年3月份仅成交2万套,4月份成交1.5万套,5月份更是降至6000套。

投资客离场 新华社19日晚刊文指出,二手房市场明显下跌说明本轮调控后,在需求端住宅正回归居住属性,越来越多的投资客离场。

去年9月30日开启至今的楼市调控,重点打击对象正是过度投机者。此前,伴随着多地楼市持续火热,从限购、限贷、限价,再到限售,一二线城市纷纷出台调控新政。

从今年三月份以来,越来越多城市的楼市调控政策不仅仅局限在以往的“限购”、“限贷”和“限价”上,截至目前已有超过30多个城市陆续出台了楼市“限售”的政策,要求消费者买房后,需继续持有一定年限才能出让。

发改委新华社发声释放信号 此前有消息称,伴随着流动性逐步收紧,内地“钱贵”现象更加明显。受此影响,银行已普遍上调房贷利率。公开数据显示,5月份内地首套房房贷平均利率为4.73%,同比去年5月份则是4.45%。

对此,国家发改委旗下的“价格监督检查与反垄断局”约谈了有关银行。为此,发改委网站6月16日公布了一篇新闻通稿,核心内容如下:

按照李克强总理、张高丽副总理和马凯副总理批示精神,价监局于6月16日约谈北京市场利率定价自律机制牵头行工商银行北京分行,要求北京市银行业规范有关自律管理行为。抓紧取消对公贷款利率“不低于贷款基准利率的0.9倍”的限制,各商业银行不得再就有关事宜进行沟通协商,要通过商业银行之间的竞争推动降低企业融资成本,为实体经济发展创造良好金融环境。

对约定存款利率上限和首套房个人贷款利率折扣的必要性等作出说明,并研究提出逐步规范的建议,维护利率市场化改革成果,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。工商银行北京分行表示,将严格落实有关要求,规范利率定价自律管理行为。

发改委公布约谈信息的次日,6月17日新华社发了一篇题为“部分银行首套房房贷利率上浮10% 刚需人群受影响”的稿件,借助专家之口,给出了以下核心观点:

调控的目的不应是为了抑制刚需,若动辄采取“一刀切”的方式,可能会误伤,“刚需人群属于购房的弱势人群,应该让他们买得起房、住得上房。”

有关方面应当对“金融机构将首套房房贷利率也一并上调”的做法进行干预……从而支持购买首套房刚需客户的积极性。

业内人士认为,发改委出手、新华社发声,均这说明刚需购房将受到保护,对刚需人群无疑是重大利好。

总会有不少童鞋问,现在的房价还是很高啊,到底还能不能降下来了呀。其实,只要盘点一下影响房价的几个核心因素,就能大概分析出房价的走势。齐俊杰老师就看得比较透,分析了几大因素。不过,他把债务和金融分割开来,笔者倒是认为,债务,其实就是金融的一部分。

1 M2收紧,金融杠杆玩不转了 排在第一位的,是金融。买房首先得有钱啊,开发商拿地盖房也得有钱啊,即便是投资客要投资,也得有钱。说到底,房价涨得快,就说明市场上的钱多;反之,说明市场上的钱不够用了。

这个问题的关键,在于货币政策。10年前席卷全球经济危机,给中国楼市带来最直接的影响就是金融化。也是从那个时期起,中国的楼市开始跟金融紧密挂钩。货币政策宽松时,房价就蹭蹭地往上涨;货币政策一旦收紧,房价就开始横盘甚至下跌。

这里不得不说的,就是货币供应量。从历年的M2增速来看,2008年、2009年的增速都超过了20%,2013~2016年,增速分别为13.6%、12.2%、13.3%、11.3%,增速明显的年份对应正是楼市上涨幅度明显的年份。不过,今年7月的M2增速,跌破10%,只有9.6%。再加上美国接连两次加息,外汇压力极大。

这两天吵吵嚷嚷最厉害的,万达被各大银行审核境外投资导致的乌龙事件,正说明现在外汇方面非常吃力,差不多草木皆兵。各大银行也现金流严重缺乏,拆借利率直线上升。

没有了金融杠杆,那么贵的房子有多少人能买得起呢?只要杠杆率降下来,房价就会出现下滑。虽然不少地区出台了限制交易措施,比如2年、3年、5年甚至10年内禁止房产交易,会在某种程度上保持房价的稳定,但是向下的压力依然存在,明年可能会更加明显。

当然,这是说的全国情况。具体到各地来说,还是略有不同。比如,去年有不少地区的居民杠杆上涨速度非常快,部分已经超出了警戒线。按照wind资讯的数据,厦门的居民杠杆达到了97%,这是个非常非常危险的数字,也是一枚定时炸弹,就看厦门能不能稳妥地把这个定时炸弹拆除。居民杠杆率过高的话,一旦房价开始下滑,很容易出现大规模弃房断供的局面,进而导致银行不良资本率飙升,甚至破产,导致当地经济崩溃。杭州的压力也不小,居民杠杆达到了71%,南京、合肥等地,也值得警惕。相对而言,北京和上海的居民杠杆率反而不高,基本在安全线附近。看来,北京和上海已经看到了居民杠杆率过高的风险,提前布控,而厦门、杭州、南京、合肥等地,或许是出于这样那样的原因,导致了现在的局面。

2 那些回家买房的人,“坑”了当地百姓 排在第二位的,是政策因素,或者说,就是当地政府的因素。今年的房地产调控,有个非常明显的特点,就是因城施策,各地政府的政策各不相同。不过,在这各不相同之下,却有不同的态度。

北上深的高压调控,尤其是北京,简直是无所不用其极,不降房价誓不休,还被住建部点名表扬。而一些三四线城市的态度就比较暧昧,既发布了调控政策,但明显能看出不是真心,而是希望能让房价再飞一会儿,把库存去完、把地卖掉。

这就是为何今年房价势头两极分化的原因。一线城市高压管控,横盘下跌,而一些三四线城市反而出现了猛涨,市场反应非常强烈。

在这些房价猛涨的三四线城市中,有不少地区的房价已经超过当地居民的承受力。之所以能涨成这样,既有货币化安置的因素,也有资金回流的因素——不少在一线城市的打工者,对于一线城市的限购或高房价绝望,转而回老家购置房产,这些人的购买力,要比当地人的购买力强不少,带高房价也就说得过去了。

3 东北的房价出了幺蛾子 还有一个因素,就是经济因素。今年两会,李克强总理就说过,经济发展向好,房地产业也会发展向好。从长期看,中国的经济还在比较稳步的上升通道,也就是说,房地产业从长期看,也是处于上涨通道。不过,这个上涨,跟居民收入的增长是基本相关的。只有居民的收入提高了,房价才有上涨的空间。

对于买不起房的人来说,只要看看买房的都是什么人,哪里人,就能明白房价是怎么涨上去的了。记住,现在是地球村时代,买房的不止是当地人,购买力强劲地区的购房者,可以把一个地区的房价抬高到当地人难以承受的地步。至于当地政府如何应对,就不好说了。

真正合理的房价,是当地经济发展向好,居民收入稳步增长,从而推动房价稳步上涨。这才是良性的增长。只要回头看看,比如10年、20年,当地居民的收入增长了多少,房价又增长了多少,就能看出来当地的房价存不存在泡沫。如果一个地区房价的增幅严重超过当地居民收入的增幅,多出来的这部分就是泡沫。差距越大,泡沫也就越大。

举个例子。大家都知道,这两年东北的经济发展比较缓慢,尤其是辽宁省。但是,沈阳的房价却在这两年大涨,这就存在不合理的因素。没有稳固的经济基础,也没有强力的产业支撑,房价如此上涨只能说明炒作成分极大。买房很容易,可是过两年,你又能把房子卖给谁呢?只有估价的房子,除了居住是没有用的,只有能变成现金,才是真正的价值。

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