回转支承厂家
免费服务热线

Free service

hotline

010-00000000
回转支承厂家
热门搜索:
行业资讯
当前位置:首页 > 行业资讯

楼市地震深圳弃房断供大量房源被拍卖楼市黑天鹅式风险或将来临

发布时间:2021-01-07 12:11:50 阅读: 来源:回转支承厂家

摘要: 炸裂!弃房断供,深圳大量房子7折拍卖! 这两天,深圳一些中介、贷款人员在推介法拍房,而且数量不少。

炸裂!弃房断供,深圳大量房子7折拍卖!

拍卖房源激增222.5%

现在阿里、京东,包括人民法院等都有司法拍卖平台,我们在这些网站上查询了最新数据,发现深圳的法拍房源数量确实在增多。

以其中一个平台,阿里司法拍卖网站为例,

2016年10月,共有法拍房源16套;

2017年10月,共有法拍房源160套;

2018年最近一个月,共有法拍房源356套……

也就是说,一年时间,目前法拍房数量激增至222.5%

多个专家发出预警

美联物业深惠总经理江少杰最近放出豪言,深圳楼市预计要跌20%,让人大吃一惊,他的观点如下:

多数新盘去化仅20%

对于开发商来说,确实感受到了刺骨的寒冷。迫于对后市看空压力,推盘量也是一路走高。

据美联物业全国研究中心统计,截至10月底,深圳住宅产品的备案量达5263套,较9月增加46%,创下今年单月新高。

PS.全国会否跟进

这次深圳事件会不会在全国范围形成一个反向案例,引发楼价大泻底?

最为可怕的是如果预期改变,那真有可能发生。

首先,国家层面已经逆转预期。11月5日,向来敢为天下先的深圳,悄然间公布了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》。

意见稿中首次明确:可销售人才住房的地价,将按照商品房市场定价的30%确定。

注意!不是房价的30%,而是地价的三折。根据推算,地价3折,相当于房价至少要要降低52.4%,才对等。

现在,开发商预期也开始转变,万科、恒大、碧桂园……

而接着,二手房业主,也就是越来越多的法拍房、7折房8折房出现……

如果国家、开发商、部分业主都在看跌后市,那么接下来的境况可想而知。

前两年融资策略失误 现在到还债时刻

房地产行业对融资依赖非常大,资金链管理玩的好,杠杆玩儿的溜,房企发展的也就好。

不拿地,土地市场冷清,主要还是房企没钱,前两年的融资策略出现问题,现在进入偿债期,资金压力大。

2015年,美联储还没开始加息,利率处于低位,再加上公司债发行放松监管,市场环境相当不错,国内房企拼命融资。开发商趁环境好多发债没错,错就错在债券期限太短,没有多发一些5年期的债,债券期限大量集中在2-3年,现在就到了还债时间。

房企还有个“毛病”,就是为了图便宜,喜欢借短期债,这导致未来一两年房企到期债务占比高达62%。

短期债务压力大,融资渠道又没放松。

虽然6月份我们的货币政策基调转向,由“去杠杆”转变为“稳杠杆”,但是在“房住不炒”的理念下,政策是诱导资金进入中小企业和民营企业,特别限制资金流入房地产市场。

无论是贷款、发债、还是其他形式的募资,都行不通。货币政策基调转向之前,非常多房企都发债失败,转向之后,房企发债仍然困难,某头部房企发债就差点儿失败。

“融资骗局”玩儿不下去了!

土地市场遇冷,最直接的因素就是,开发商的“融资骗局”玩儿不下去了。

我们一直采用期房制度,房子还没造出来,就开始卖房子,这带来不少问题,比如规划面积和实际面积不一样等等。但是,这对开发商来说是好事儿。

这个时间差,开发商玩儿好了,就能实现跨越式发展,玩儿砸了就留下烂尾楼,“旁氏骗局”被戳破。

大家是怎么理解高周转的?多拿地,快开发,快回款,快交房,一个完整的循环,对吧。

很遗憾,开发商不是这样理解的,他们理解的是,多拿地、快开工、快开盘,快回款、慢施工。然后,用回款资金再去拿更多的地,不停的循环。

注意,开发商的高周转,最主要的目的是,拿地,赶紧回款,开工25%达到回款条件后,施工就停滞了。

有三个证据:

1.2016年,期房和现房销售面积比为3.1倍,但是2018年上半年就上升到了4.5倍,这说明开发商更热衷卖期房了,现房更消耗资金,开发商跟不愿意卖现房。

2.2018年以来,房屋的施工面积稳步增长,由1.5%增长至3.9%,但是房地产开发投资完成额一直减少。

3.2018年以来,中国房屋新开工面积增速不断上升,由年初的个位数上升至9月份的16.4%,但是房屋竣工面积一直负增长。新开工面积加速增长,竣工面积一直大幅减少。

开发商这种行为也是迫不得已,融资渠道都限死后,只能加速回款自己“造血”,冒着留下大片烂尾楼的风险,走这一步险棋。

签了预售合同,开发商半年后或一年后是必须要交房的,只不过把施工资金使用时间往后延迟了半年或一年,但早晚都得把房子建好,否则要赔偿或吃官司。现在,房企差不多也是时候加快施工,赶施工进度了。

房企这种玩法儿,监管层会看不到?都是内行,谁都别骗谁。

为了防止大面积烂尾楼出现,9月份以来,广东、合肥等地陆续出台政策,要求现房销售或者提高预售门槛,就是打破房企“”融资骗局“”关键链条。

现在知道土地市场为啥冷了吧?融资环境和楼市调控政策都没有放松,未来楼市前景仍然不明朗,况且现在屯的土地已经足够开发六七年了,差不多够了。当然,更直接的是,监管层“实质性”逐步取消

预售制,房企高周转“融资骗局”玩儿不下去了。

如果房子再也不涨……

如果房子再也不涨,那么首当其冲的,是开发商们的泪奔

没有一家开发商不是高杠杆运转。因为他们的工作,其实就是搞了地,造了房子,然后卖出去。可是,地却越来越贵。

这就意味着,你只有加快周转,才能用获得的现金流去买入更多长期涨价的地。拖久了,你的现金流根本追不上不断飙升的地价,而这对于任何一个开发商来说,很可能就意味着出局。

因为,开发商连地都没有了,你还怎么造房子?你又拿什么卖给购房者?

所以,对于开发商来说,一边想办法囤更多的地,哪怕一个阶段是高杠杆节奏下先拿下来,也会在所不惜的。否则,巧妇难为无米之炊,那就是死路一条。

然而,这本身也意味着,其实开发商这个活,看上去光鲜,其实也是风险巨大的。

只要资金周转出了问题,只要拿不到地,只要遇到周期性的调控时自己的节奏和策略出现偏差,那等待自己的,可能真的是“活不下去”。

当然,普通人不会去关心这个!

在大多数人看来,开发商就像万恶的资本家,是骑在广大无产阶级头上的坏蛋。就这么两块砖,还要卖这么高的价钱。天天吃香喝辣,不管大家死活。

然而,当我们理解了上面所提到的开发商的窘境,就马上明白了:

这个万恶的资本家,其实内心也是满满的草泥马奔腾。只不过,成年人的世界里,更多的不是大呼小叫,而是默默的忍受。

对于开发商来说,土地出让金、银行利息、各种税负、费用、及其它月亮下的支出加在一起,其占据的房价比例其实已经达到了70%以上,甚至个别地方可以达到80%。

很明显,对于大部分开发商来说,这其实是一个销售绝对值比销售利润率更加关键的行业。

一个护城河如此仰赖政策、资金,有着大量有息负债的行业,其稳定的成长性是如此的脆弱,并不适合作为长期价值投资的选筹标准。

如果房子再也不涨,那么地方财政应该会胸闷,甚至抑郁症爆发

从开发商的角度,土地出让金一直是一个非常昂贵的成本,还有各种数不胜数的税和费。

但是,收受这些银子的地方财政,其实也是各种无奈。

由于诸多历史原因,大家习惯了政府包办一切的思维:

失业了,政府怎么不管?

经济下滑了,政府怎么不管?

通货膨胀了,政府怎么不管?

小孩子读书有困难,政府怎么不管?

退休没有养老金了,看病难了,政府怎么不管?

房价贵了,政府怎么不管?

城市发展慢了,政府怎么不管?

今年养老金涨幅小了,政府怎么不管?

…… 凡此种种,我们起码可以列出好几千项,好像政府是万能的,好像政府本身有一只点石成金的手。

然而,大家如果把地方财政的统计年鉴打开,自己看看数据,事实上,

真的不是这样的!!!

无论上面哪一条要求政府“管”,其背后都需要地方财政的大量支出。哪怕是多加一些公务员的人手,这加班费、津贴,你总要给吧?!

而放眼目前全国各地的数据,增值税、营业税和个人所得税,根本支撑不了地方财政的开支。

如果没有房地产繁荣带来的土地出让金、各种环节税费,几乎没有一个城市可以实现跨越式发展。

就比如,当年黄市长跑到重庆,最重要的一点就是大量征收土地,并进行出让。这一套操作,为后来重庆的大规模基建打下了坚实的基础。

而这个经验,又是基于2002以后上海的实践操作。那个时候,上海整个城市充满活力,所谓“一年一个样,三年大变样”,真的不是吹的。而是在房地产繁荣的过程中,地方财政有了大量的收入,然后投入到本地的建设。

而今,你如果再去上海的市中心看看,还有多少高吊车?还有多少在建规划?

因此,任何一个城市的发展、城市中市民的生活水平的改善、体制内的福利增加、失业问题的缓解等等,都离不开地方财政的巨大付出和贡献。而地方财政,在主要税种根本不够花的情况下,只能依靠房地产行业的繁荣来缓解。

房地产 = 核心城市发展基金 = 抽水(shui)机

如果有一天,一个城市房子再也不涨了,地方财政也就没有办法得到足够的收入,那么所有这个城市的保障、发展、社会福利,也就彻底到头了。

房价维稳的底线

对这一轮楼市调控的判断,我们之前就已给出八个字的结论:楼市冰封,房价维稳。

但同一个楼市,存在错综复杂的利益主体,每个主体对“维稳”的理解并不相同。

对于购房者来说,明显存在对垒的三个阵营:炒房族渴望暴涨,无房者渴望崩盘,刚需进退维谷。所以,市场最容易受情绪波动,追涨杀跌。

相比而言,开发商随行就市,涨的时候疯狂推货,跌的时候大肆促销。这既是在市场摸打滚爬得出的经验,也是在楼市变局期“活下去”的不二之方。

对于地方政府来说,如前所述,更在乎的是土地财政、房地产拉动经济以及防范维权事件的基本盘。所以,不少地方正在偷偷放松调控,以人才引进、政策调整之名,悄然试探宏观调控底线。

相反,于更高层来说,经济的发展大局、整体的金融风险才是第一位的。国内外环境日益严峻,消费增长动力有待提振,楼市高速运转的发动机也需要休息。

只要楼市调整不至于影响到银行系统,降价不会对经济增长带来进一步的负面影响,那就没有任何理由放松调控。

这正是新华社评论强调“决不允许楼市调控半途而废”的用意所在。

房住不炒!消灭系统性风险,安全性逐步夯实。

不鼓励大家炒房。关键是看清短期与长期的本质与节奏,有些事情不至于太过被动、人云亦云。

历史不会简单的重复,房价亦是。

博弈的棋局

所以,未来房价的走势,既取决于国际宏观环境的变化,也有赖不同主体的利益博弈。

一些地方政府,在土地财政和房地产依赖的推动下,势必反复试探调控底线,不断以政策微调来达到局部宽松的目的。

相反,对于更高决策层来说,在缓解经济下行压力的工具中,刺激基建是其一,大减税是其二,深度改革是其三。除非这三大武器未能起到效用,房地产就不会被轻易启用。

所以,就短期而言,房价大跌不会被允许,但适度调整是有可能的。

就长期而言,楼市的未来,则取决于经济、人口和城镇化的基本盘,空间并非没有,但这早已不是闷头狂奔的时代。

作者:凯风君

上海做四维彩超前要注意什么

上海哪家医院治肾病疗效比较好:治疗急性肾衰竭的家用妙方有哪些

是什么原因导致的阴道炎?

上海4大中医医院

重庆治银屑病好的医院