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楼市如股市在这场买房卖房的赌博中怎么能赢

发布时间:2021-01-07 11:31:14 阅读: 来源:回转支承厂家

摘要: 随着一二线城市房价的跌宕起伏,很多买房的朋友都有一种楼市如股市的感觉,尤其是各种临时加价的情况的不断出现,让很多人在买房还是卖房之间犹豫不决,那么怎么才能正确的把握楼市信息呢?

随着一二线城市房价的跌宕起伏,很多买房的朋友都有一种楼市如股市的感觉,尤其是各种临时加价的情况的不断出现,让很多人在买房还是卖房之间犹豫不决,那么怎么才能正确的把握楼市信息呢?

首先上海、深圳等地的调控政策先后落地,两地楼市迅速降温,表现有:1、部分豪宅期房出现退房潮;2、计划日光的盘无法日光,许多客户弃筹;3、一二手楼成交量均大幅缩减,二手房中介上门客急剧减少。据说北京最近也开始降温。

每一次调控(包括本次)后,都有人开始怀疑自己之前的判断:该不该买房,该不该卖房。不是一个两个人,而是一批人。这批人里就有许多中小房企的营销人员乃至老板。

是否该大幅降价促销?有没有崩盘风险?还要不要拿地?这些讨论过一万次的问题,又开始被提起。

沧海横流方显英雄本色,大家一致看涨的时候你也看涨,实际并没有什么用处;只有在意见分化的时候率先作出自己的判断,方能赢得先机。这种判断将决定你个人的财富、以及企业未来的发展。

一线楼市的价值所在,以及其价格的持续上涨,主要得益于以下四个因素:

1、资源非常聚集

因为历史和体制原因,一线城市聚集了最好的教育、医疗、金融、就业等资源。

2、供需不平衡

深圳、上海等地可用土地极其有限,每年能入市的土地、新房都有限,住房需求远大于入市房屋。

3、财富再分配

一个街区新开一条地铁、新修一个公园、学校、购物中心,都会花很多钱,同时提升街区的品质,这些钱里的一部分,实际就分给了这个街区的业主们,每套房子从中获得几十万,要知道修这些市政设施花的都是大家的钱。所以这是一个财富再分配的过程。

4、现金贬值,房子保值增值

一线现在的房子,价格是10年前的10倍乃至几十倍,但是这里面很大一部分其实是因为通货膨胀,现金贬值。10年前的200万,和现在的200万完全不是一回事。如果按照购买力来算,其价值上涨没有那么多。

接着我们来逐一分析下,以上4条是否有变化:

1、资源非常聚集问题:短期无法解决,甚至在加剧。

2、供需不平衡问题:深圳、上海等地确实已经没有多少土地,政府想增加供应也没多少办法,以深圳为例,要增加土地供应,现在只剩下三个办法:填海、拆违、吞并周围的市,这三件事情阻力都很大,速度快不起来。

3、财富再分配问题:深圳的地铁正在加紧施工,近几年会有许多地铁新线路开通。上海、深圳的城市建设都是如火如荼,各种中心层出不穷,这些建设里的一部分价值相当于分配给了周边业主。

4、现金贬值的问题:2016年3月份,全国居民消费价格总水平同比上涨2.3%。1-3月平均全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.1%。这些数据大家可能觉得深奥,明源君给大家看另一个数据:1月份,全社会新增贷款超历史记录的达到2.51万亿,2月份稍回落,新增贷款记录是7266亿……有预测认为今年的M2总值会在13万亿左右。

还是觉得深奥?去年3月卖两块一斤的大葱现在要5块一斤了,去年3月卖7毛5/斤的冬瓜现在要2.7元了,这个不深奥了吧!所以,就一线楼市价格的基本面来说,没有变化,继续看涨。

其次:楼市调控算不上是黑天鹅

当然,抛开基本面,所有的市场还有一个问题:黑天鹅的问题。如果市场出现黑天鹅,当然会出现意想不到的状况。

不过,这不是第一次调控,估计也不是最后一次,所以算不得黑天鹅。

历史上比较大的调控有几次,调控后也都是见效的,效果就是:上次行进入2—6个月的博弈期,一般来说成交量迅速下滑,价格小幅回落。虽然房价就又进入缓慢上升通道,政策一旦放开,价格就开始报复性上涨,速度吓死人。

以深圳为例来看下2004---2015年房价的变化,总的趋势始终没有改变,只是每次调控,会有6个月让炒房人胆战心惊。这个图截至2015年6月,后面是个更陡峭的向上曲线。

许多人在徘徊的这调控之后的6个月其实是分水岭。

如果你看好后市,在这6个月里买房,不用担心卖家反价;如果你要卖房,后市如果大涨了,你难免会后悔。

每一次二手房产买卖实际都是一场对赌,买家看涨,卖家看跌。这种对赌在调控后的6个月里表现的特别明显,不同的判断,最终的命运完全不同。

2008-2009年,深圳的楼市下跌30%,许多业主选择断供,还有一些业主“0元”转让自己的物业,当时一个月能存1500的钱,就能接下一套两房。现在回头再看,不知道那些抛弃了自己房子的人有什么想法。而很多现金不足,流水充足的人,当时反向操作,接下几套房,现在已成千万富翁。

当然,对于地产企业来说,这个逻辑在于:只要能盈利,出手后实现快周转就好,节省财务成本,后市还有赚钱机会;但如果做出的利润让步远远大于一年的财务成本,就要看企业有没有抉择和判断的能力了。

最后:这三种情况出现,楼市就危险了

以下三种情况中的任何一种出现,楼市都很危险,只是目前看来,因为国家希望楼市趋稳,这些威胁出现的可能性都不大。

一、连续加息、提高存款准备金

目前深圳等地的出租回报率已经低于2,但仍高于1.5 的一年期存款利息,加上通胀因素,房产在保值增值方面仍有优势。但如果一年期存款利息提高到3以上,资金就会做出选择。

而提高存款准备金后,市面上能贷出来的钱就少了,银行收紧信贷,当然影响楼市。

二、增加住房供应,比如小产权房大量合法化

明源君上面说过,增加供应方面,从土地方面想办法,填海、拆违、吞并周围的市,难度都很大。

另一种可能,就是让小产权房有条件合法化,小产权房存量很大,一旦入市,立刻造成巨大冲击。

但就目前来看,这也不大可能,因为损害长远土地市场。

三、人口持续大量逃离

房价和城市的吸引力之间是否存在反向的关系?这个很难说,不过一旦一个城市出现持续的人口净流出,这个城市的房价一定会受影响。

深圳的人口仍在持续净流入,据说上海的人口去年出现了流出,但又有说法认为是统计口径的问题,到底情况如何,有待以后进一步观察。

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